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- Chi può essere interessato alla portabilità del mutuo?
- Quali mutui possono essere sostituiti?
- Quali sono i vantaggi della portabilità della ipoteca?
- Come si attua la portabilità della ipoteca dopo la legge Bersani?
- Perché la portabilità del mutuo ipotecario necessita di un nuovo passaggio dal notaio?
- La banca sostituita si può opporre alla surrogazione del nuovo istituto nell’ipoteca?
- La portabilità impone dei vincoli sul mutuo?
- Il debitore deve stipulare una nuova polizza incendio e scoppio?
- Se il debitore ha una polizza vita con beneficiario il vecchio creditore,deve spostare il vincolo?
- In caso di surrogazione con un terzo datore di ipoteca,è necessario il suo assenso?
- Può essere motivo ostativo la avvenuta cartolazizzazione del mutuo ipotecario?
1) Chi può essere interessato alla portabilità del mutuo?
La portabilità, la sostituzione e la rinegoziazione del mutuo/mutui sono operazioni dalle quali si possono trarre vantaggi finanziari importanti.
2) Quali mutui possono essere sostituiti?
Possono essere sostituiti i mutui ipotecari erogati da banche alle persone fisiche non fallibili,e alle persone giuridiche.La portabilità del mutuo/mutui,secondo una interpretazione prevalente al momento di tipo restrittivo della legge Bersani,per ora non è applicabile alle operazioni di finanziamento con garanzia di firma.Il motivo di questo è da ricercare nel fatto che la novità alla base della portabilità del mutuo è proprio la surrogazione nella ipoteca tra vecchio e nuovo creditore,effettuata per volontà del debitore.Un altro aiuto dalla legge è venuto dalla cancellazione delle penali di estinzione anticipata del mutuo ipotecario,e dall’accordo ABI-Federconsumatori sulle penali di estinzione anticipata dei mutui ipotecari già stipulati.
3) Quali sono i vantaggi della portabilità della ipoteca?
In questo passaggio ci sono le novità più rilevanti della legge Bersani sulla cosiddetta portabilità del mutuo/mutui ipotecario.Innanzitutto la assenza della imposta sostitutiva,che ammonta a 0,25% per il mutuo ipotecario prima casa,e 2% per i mutui ipotecari non prima casa.Poi il contenimento degli oneri notarili,spesso inferiori(e non di poco)a mille euro.Ciò è dovuto essenzialmente al fatto che con la nuove legge Bersani il lavoro del notaio è molto meno impegnativo;il suo compito è una autenticazione della scrittura privata per la surrogazione ipoteca,e la misura ipocatastale,che chiaramente sarà limitata agli anni intercorsi tra il mutuo che viene sostituito e il momento in cui subentrerà il nuovo creditore con la surrogazione dell’ipoteca (e non una ventina di anni come per un nuovo atto di mutuo ipotecario).
4) Come si attua la portabilità della ipoteca dopo la legge Bersani?
Nel contratto di mutuo ipotecario il debitore surroga la banca subentrante nei diritti del precedente creditore,e conseguentemente permette il subentro nella ipoteca del mutuo precedentemente stipulato.Chiaramente,non sarà richiesta iscrizione di nuova ipoteca e cancellazione della vecchia ipoteca a garanzia del mutuo da estinguere,ma ci sarà unicamente l’annotazione a margina di surrogazione della iscrizione ipotecaria già esistente. Il contratto di mutuo ipotecario viene redatto per scrittura privata autenticata dal notaio.
5) Perché la portabilità del mutuo ipotecario necessita di un nuovo passaggio dal notaio?
Con una circolare applicativa della legge Bersani sulla portabilità mutui ipotecario, l’Agenzia del Territorio ha ufficialmente precisato che il titolo a supporto della annotazione di surrogazione ipoteca deve essere o un atto pubblico o una scrittura privata con sottoscrizione autenticata;e coloro che possono fare questa autenticazione sono i notai.Inoltre i notai svolgono le attività di verifica della regolare iscrizione della ipoteca e le attività di richiesta annotazione in Conservatoria(non esclusivo).
6) La banca sostituita si può opporre alla surrogazione del nuovo istituto nell’ipoteca?
No !La legge non richiede il consenso del precedente creditore,e sono nulle le clausole contrattuali che vogliono impedire o rendere onerosa la sostituzione.La surrogazione nelle legge Bersani sulla portabilità del mutuo ipotecario viene in un certo senso “subita” dalla banca sostituita..L’unico intervento del precedente creditore,con il quale consigliamo in ogni caso un rapporto collaborativi,è durante la stipula,con lo scopo di ricevere il pagamento e dare la quietanza.
7) La portabilità impone dei vincoli sul mutuo?
L’importo del mutuo non deve essere superiore al debito residuo del mutuo da sostituire,se non si vogliono perdere i benefici fiscali.I richiedenti devono essere gli stessi del mutuo ipotecario originale.Tutte le altre caratteristiche possono cambiare:spread, tipo di tasso, periodicità rate,ecc.Proprio qui sta il vantaggio economico della applicazione corretta e ben pianificata della legge Bersani sulla portabilità del mutui ipotecario.
8) Il debitore deve stipulare una nuova polizza incendio e scoppio?
Non è obbligatorio nell’applicazione della legge Bersani sulla portabilità del mutuo/mutui ipotecario stipulare una nuova polizza incendio e scoppio.Chiaramente il vincolo deve essere però trasferito a favore della banca subentrante nel ruolo di creditore.Il debitore invece può,se preferisce,cancellare la sua polizza incendio e scoppio nel caso essa sia pagata annualmente senza o con tacito rinnovo.Inoltre,se la polizza incendio e scoppio ha durata decennale e ha pagato almeno 3 annualità,con la legge Bersani può disdire previa raccomandata con due mesi di anticipo,se ha pagato il precontato. Nel caso in cui invece il debitore abbia pagato anticipatamente per tutta la durata del mutuo,la compagnia ha il diritto di non accettare la cancellazione e non rimborsare nulla;va da sé che,non essendo in ogni caso restituite le tasse (22%), questa soluzione difficilmente sarebbe conveniente per il debitore stesso.In caso di allungamento del mutuo,alla sua scadenza la polizza incendio e scoppio deve essere integrata.
9) Se il debitore ha una polizza vita con beneficiario il vecchio creditore,deve spostare il vincolo?
No! Essendo un tipo di polizza assolutamente facoltativa, nulla ha a che vedere con l’applicazione della legge Bersani sulla portabilità del mutuo ipotecario.
10) In caso di surrogazione con un terzo datore di ipoteca,è necessario il suo assenso?
Legalmente,il suo assenso non è necessario.Ma esso viene invitato alla stipula,in quanto possa essere informato dei nuovi termini del mutuo a seguito della surrogazione nell’ipoteca e della applicazione della legge Bersani sulla portabilità dei mutui.
11) Può essere motivo ostativo la avvenuta cartolazizzazione del mutuo ipotecario?
La cartolarizzazione dei mutui,negozio sempre più utilizzato dalle banche per approvvigionarsi di nuova liquidità,è un atto unilaterale a scelta del creditore, che (sembra senza obbligo) informa poi il debitore.Il parere di chi scrive è che in ogni caso un tipo di atto simile non può ostacolare la volontà del debitore di sostituzione, rinegoziazione del mutuo ipotecario,e tantomeno di applicazione dei suoi diritti legalemente riconosciuti della legge Bersani sulla portabilità del mutuo ipotecario. Al momento sembrano meramente commerciali i freni messi dalla banche adducendo l’avvenuta cartolarizzazione come motivo di non rinegoziazione, sostituzione e portabilità con surrogazione ipoteca del mutuo.In caso di pareri vincolanti su questo punto, saranno con prontezza riportati nelle sezioni informative del sito.
